Спросите кого-нибудь из своего окружения, и, скорее всего, недвижимость занимает значительную часть их расходов или инвестиций. Будь то аренда, покупка или ипотека, недвижимость занимает большую часть нашего бюджета.

И из-за связанных с ней затрат мы проводим много времени, исследуя выбранное нами имущество.

Недвижимость как класс активов

Недвижимость относится к классу инвестиций, известному как "альтернативные инвестиции". Некоторые характеристики альтернативных инвестиций включают: низкую ликвидность, низкую прозрачность и обычно требуют больших денежных затрат.

Давайте обсудим, что означают эти характеристики в контексте недвижимости. Низкая ликвидность для недвижимости означает, что ее продажа занимает много времени. Одна из причин в том, что требуется большая сумма денег, и не у всех может быть такая сумма сразу.

Кроме того, продажа недвижимости занимает больше времени из-за того, что каждый объект недвижимости уникален. Поэтому, когда вы пытаетесь продать свой дом, например, вы обнаруживаете, что нахождение покупателя занимает месяцы или даже годы.

Поскольку для недвижимости требуется большая сумма денег и ее продажа занимает длительное время, неправильное решение о покупке трудно отменить. Вот почему важно проводить тщательное исследование и анализ.

Но, возможно, самая убедительная причина использования аналитики в недвижимости - это то, что она имеет низкую прозрачность. Это означает, что, в отличие от акций, где документы доступны общественности для проверки, информация, которая может определить успех или неудачу покупки недвижимости, обычно трудно найти, собрать и иногда проверить.

Именно здесь аналитика проявляет свою магию и улучшает всё инвесторское/покупательское взаимодействие.

Аналитика (или процесс ее создания) может раскрывать понимание не только из традиционных источников, но даже из неструктурированных. Когда мы говорим о структурированных источниках, мы обычно смотрим на чистые, часто отфильтрованные данные, которые обычно отражаются в новостях (подумайте о опубликованных правительственных данных). Неструктурированные источники данных - это те, которые не имеют четкого формата и фильтрации, но предоставляют более сырые идеи, которые могут быть использованы как инвесторами, так и разработчиками.

На этом этапе важно подчеркнуть, что аналитика в первую очередь помогает сузить вопросы и соображения перед принятием решения о недвижимости. Покупателям все равно нужно проявлять должную осмотрительность, посещая объекты или общаясь с заинтересованными сторонами сделки.

Аналитика недвижимости для инвесторов

Инвесторы могут иметь разные цели в отношении недвижимости. Для наших целей давайте ограничимся теми, кто ищет недвижимость для покупки или аренды с целью получения капитального дохода или арендной платы.

Обычные вопросы для инвесторов в недвижимость следующие (в произвольном порядке):

1. Где находится недвижимость?
2. Сколько стоит недвижимость?
3. Какова потенциальная доходность недвижимости?

Для большинства из нас интерес представляет только покупка жилой или квартирной недвижимости, поэтому это отвечает на вопрос № 1.

Ответ на вопрос № 2, однако, зависит от наших личных предпочтений, включая то, как долго мы планируем держать инвестиции. Что касается вопроса № 3, в следующих разделах будет рассказано, какие данные могут указывать нам на правильные вопросы.

Аналитика для инвестора в денежный поток

Для инвесторов в денежный поток, то есть тех, кто намеревается покупать недвижимость для получения арендного дохода, необходимо обратить внимание на инвестиционную метрику, известную как (Валовая) Арендная доходность.

(Валовая) Арендная доходность - это годовой доход от аренды, полученный от недвижимости, деленный на рыночную стоимость этой недвижимости.

Чтобы ответить на этот вопрос, в отсутствие опубликованных данных, выполните следующее:

Например, вы должны сопоставить информацию об аренде для квартиры с одной спальней площадью 34 кв.м. в Кондоминиуме A с информацией о продаже квартиры с одной спальней площадью 34 кв.м. в том же Кондоминиуме A. Примените указанную выше формулу и получите ее арендную доходность. Сделайте то же самое для еще нескольких квартир/домов в этом районе. Чем больше информации, тем лучше, так как мы хотим получить менее предвзятую метрику.

В идеале, мы бы использовали алгоритм парсинга, чтобы получить все объявления. С недвижимостью, как и с любым аналитическим вопросом, чем больше данных, тем лучше.

2. Если ваши данные не имеют выбросов, используйте медиану или среднюю арендную доходность для обобщения информации о городе.

3. После составления списка города вашего выбора обратите внимание на характеристику объектов, приносящих высокую арендную доходность. Они меблированы? Какой тип квартиры лучше (Студия, 1-спальная, 2-спальная и т. д.)?

Один из инструментов, которые мы можем использовать для ответа на последний вопрос, - определить окружающие развития объектов, на которые влияет высокая арендная доходность. Алгоритмы, использующие данные OpenStreetMap (OSM), могут быть использованы для проверки количества торговых центров, фастфудов, офисов и других развитий, которые коррелируют с более высокой арендной доходностью.

Аналитика для инвесторов-ценников

Ценниковые инвесторы покупают недвижимость, которая обладает потенциалом для роста стоимости. Другими словами, для них важным показателем является годовой рост капитала.

Хотя мы задаем те же вопросы, что и инвесторы, ориентированные на денежные потоки, заменяя показатель доходности от аренды на прирост капитала, важно спросить, будут ли продолжаться тенденции, способствующие росту.

Инвесторам и разработчикам необходимо рассмотреть макроэкономические тенденции, чтобы определить, поддерживают ли фундаментальные факторы рост, и будет ли он устойчивым.

Одной из проверенных временем и устойчивых причин повышения стоимости земли является наличие (или будущее наличие) инфраструктуры, особенно транспортной, такой как железнодорожные станции и аэропорты, или наличие (или будущее наличие) близлежащего торгового центра.

Так что, в дополнение к аналитике, используемой инвесторами, ориентированными на денежные потоки, инвесторы, стремящиеся к росту капитала, могут отметить на карте предстоящие инфраструктуры и торговые центры и определить недвижимость, находящуюся находится в пешей доступности или в указанном радиусе (например, в радиусе 2 км).

Наконец, после составления списка подходящих объектов, простой расчет чистой приведенной стоимости (NPV) поможет принять окончательное решение, при этом выбирается объект с наибольшей NPV (если вы выбираете только один объект). Если вы выбираете несколько объектов, например, два или три, выберите два или три объекта с наибольшей положительной NPV.

Дайте мне знать в комментариях, что еще вы хотели бы, чтобы я написал. В следующей статье мы напишем некоторые коды.